Quelle est la rentabilité du self stockage ?
Cela dépend pour beaucoup de la taille, de l’emplacement et de la manière dont le centre de self stockage est développé et exploité. Cependant tous les centres atteignent de bons résultats car l’industrie est en plein essor .
Jusqu’ici nous pouvons affirmer que nous ne connaissons pas de faillite dans le secteur et peu de centres ont été fermés sauf pour des raisons sans rapport avec leur rentabilité. Aussi nous aimons dire que vous pouvez transgresser tous les règles et bonnes pratiques connus dans le métier et encore faire un retour satisfaisant, même s’il est moins solide dans la durée qu’on conseillerait.
Les centres de stockage n’ont pas besoin de foncier aussi cher que d’autres activités et l’agencement d’un self stockage est très inférieur en coût à l’agencement de bureaux ou magasins, alors que les loyers des box sont très élevés.
Ce n’est pas un hasard si, parmi les premiers investisseurs en self stockage en Europe on comptait Goldman Sachs, Soros Real Estate, Prudential of America et d’autres fonds connu pour leur recherche d’investissements de forte valeur.
Votre projet, votre bâtiment n’est peut-être pas de la même taille, dans la même division. Rappelons qu’aux États Unis, où l’industrie s’est développée depuis soixante ans, l’industrie de self stockage est très importante avec plus de 60 000 centres, certains disent plus de 80 000. Mais le self stockage est remarquable pour la faible concentration dans l’industrie. Dans la même industrie nous comptons des groupes avec grands centres dans les importantes agglomérations, et des petits centres indépendants qui se trouvent dans chaque communauté à travers le pays, souvent la propriété de sociétés ou particuliers qui avaient une immeuble qui manquait une utilisation.
Peitho conseille ses clients, souvent estimant les investissements et le compte de résultat à maturité dès la première conversation téléphonique ou visite. Nous le faisons afin d’avertir nos clients des engagements financiers implicitent dans leur projet et aussi pour lancer une discussion sur la future style d’exploitation et pour déterminer le meilleur organisation et développement de l’immobilier pour atteindre les résultats souhaités.
Comment maximiser la rentabilité de votre centre de self-stockage
Le self stockage est relativement simple et les fondamentaux permettent à presque tous les centres d’atteindre un bon niveau de rentabilité. Pour ceux qui veulent prendre les bons choix de développement et de gestion il y a le prospect d’excellents résultats.
Avec l’évolution du marché au fils des années, on voit une différence de prix et de rentabilité pour des centres dans un même zone et le coût d’erreurs fait à la conception des projets. Certains centres ont une ambiance et aspect visuel (et qualité réelle parfois) très différents. Les centres de self stockage sont généralement rentables mais certains centres atteignent des niveaux de rentabilité encore plus intéressants.
Quel est le poids dans ce qui fait la différence d’aspects tels que :
– l’emplacement des centres en terme de visibilité, son accessibilité ou sa proximité à la population ? – les choix de développement, de choix de mix et facilité d’accès ?
– de l’aspect esthétique et professionnel de centre ?
Dans l’absolu, l’art du self stockage est de réussir à garder un centre presque plein tout en augmentant les prix à des niveaux plus haut que la concurrence. Ceci est assuré, par la qualité et l’attractivité du centre, de son personnel et son agencement et de l’efficacité de son site web tel que le centre a une forte demande pour lui permettre de se remplir rapidement et ensuite d’augmenter ses prix.
Peitho a des opinions basées sur l’observation de l’industrie et une forte implication dans divers rôles (courtier en financement, consultant, exploitant-opérateur-développeur puis fournisseur) depuis 20 ans. N’hésitez pas à appeler Peitho pour discuter votre projet.
Savez-vous ce que vous achetez?
Beaucoup de donneurs d’ordres pour le développement de self stockage ont peu d’expérience dans le secteur du bâtiment et du self stockage. Leurs choix de développement sont naturellement basés sur les coûts mais l’impact de leurs choix sur l’exploitation dans les années à venir est difficile à cerner pour le donneur d’ordre. Nombre de commerciaux vendant des solutions d’agencement se soucient plus de leurs ventes que les vrais besoins de leurs clients dans la durée.
Les devis de Peitho sont détaillés et accompagnés de plans. Peitho et ses fournisseurs souhaitent établir une relation client en toute transparence et intelligence afin que nos clients font leurs choix en connaissance et obtiennent les resultats escomptés en termes du coût global de développement et de rentabilité par la suite.
On constate souvent au regard des devis de certains concurrents des différences de prix ou de prestation de mezzanine, de boxage ou de monte-charge qui s’expliquent par des différences de spécification ou de qualité dont l’importance n’est pas évidente pour nos clients mais peuvent avoir un impact majeur.
Chez Peitho nous vendons une gamme de produits d’excellente qualité, avec une excellente durée de vie en terme de rigidité et d’esthétisme. Nous souhaitons que nos clients puissent trouver que leur site n’est pas que fonctionnel mais est encore beau en dix ans. La gamme de nos produits comprend mezzanines, boxage, éclairage, monte-charges et contrôle d’accès ce qui assurent à nos clients une meillleure intégration et un contrôle des interfaces sur les plans et sur les chantiers.
Nous voyons des devis des concurrents qui sont plus que succincts avec des éléments que nous traitons dans une page traités en deux lignes. Des plans qui ne prennent que peu de considération des normes incendies ; des propositions de mezzanines qui ne sont pas en règle structurellement ; des plans qui ne montrent pas des détails essentiels ou ne sont pas du tout pratique pour les utilisateurs.
Nous ne nous substituons pas aux conseils d’un architecte, bureau d’études ou bureau de contrôle et ceci est d’ailleurs mentionnés sur chacun de nos documents. La réglementation est complexe et les interprétations de plusieurs points varient de ville en ville. En accompagnant nos clients dans leurs réflexions, apportant nos idées et notre expérience, nous les orientons vers les meilleurs choix et meilleurs conseils à faire dans l’intérêt de leur projet, notamment en ce qui concerne la réglementation incendie.
Qu’est ce que la qualité dans le développement d’un centre de self-stockage?
Nous avons entendu un de nos concurrents exprimer que les sociétés qui commandent nos prestations ne cherchent pas des produits de qualité, car la qualité ne change pas leur prix de vente. Acheter une voiture qui est aux normes et architecture d’il y a quinze ans semblent une hérésie évidente mais c’est ce que beaucoup d’acheteurs font en self stockage. Ainsi le fournisseur économise sur la qualité de la galvanisation des murs, les charnières et fixations, proposent des petits portes pour des grands boxes, ne fournit qu’une gamme limitée de coloris et possibilités de personnaliser un centre.
Il y a des clients qui veulent cette qualité, qui font fi des réglementations, des franchises qui poussent leurs franchisés à se fournir mal comme étant le meilleur choix, parfois prenant une commission importante par derrière. Des sites avec, en standard, des petits portes même pour des boxes de 10m² ou plus. D’autres avec un labyrinthe de couloirs de petite largeur menant à des boxes de tailles jusqu’à 15 m².
Peitho et ses partenaires croient que la qualité peut être économique et que nos clients ont le droit de connaître les choix qu’ils font. Il ne coûte pas forcément plus cher de crée des centres de qualité et plus attractifs. Et des choix qui sont effectivement plus chers peuvent apporter des réelles avantages en marketing et rentabilité. Aujourd’hui le marché de self stockage est en pleine expansion mais nous constatons déjà on voit une augmentation dans la sensibilité des résultats des concurrents selon la qualité de leur marketing et installations.
Dans le cas d’une mezzanine des problèmes de qualité peuvent toucher son intégrité structurelle. Mais plus généralement, la qualité ne coûte pas forcément plus cher et peut apporter un agrément et des réelles avantages aux locataires des box. La qualité offre les meilleurs chances que l’investissement garde sa valeur et sa pleine utilité dans la longue terme. Et quoi qu’on dit, les clients se sentent mieux dans un environnement qui est à la fois fonctionnel, adapté et beau.
Avec Peitho vous pouvez ajouter de la couleur (de toute la gamme RAL Classic) pour vos portes, angles verticales sans supplément de prix, et même des pans de murs. Nos portes battantes largeur 1200 mm sont très rigides et se substituent pour la majorité des cas où d’autres mettent des portes largeur 1000 mm ou 800 mm. Essayez de passer des canapés, palettes et même des cartons par des portes trop étroites !
Peitho s’engage à apporter son expérience au service de ses clients. Et nous avons de l’expérience, en tant qu’ingénieur en bâtiment, en stratégie d’investissement et financement et en self stockage, en développement et gestion de l’exploitation de centres. Nous communiquerons toujours dans votre intérêt et vous pourrez choisir en toute connaissance de cause.
Nos produits sont les meilleurs, et nous pouvons en justifier. Mais pas plus cher. Notre usine a été ouvert récemment et a été conçu pour réduire les coûts des produits de base et des variants qui permettent de personnaliser les systèmes. Nos équipes ont une grande expérience d’adapter les plans et produits pour améliorer le développement à la fois économiquement, fonctionnellement et esthétiquement.
Aménagement de self stockage : Mezzanines pour le self-stockage
Les mezzanines sont des éléments structurels qui doivent être conçues et installées selon des normes.
Bien des fournisseurs ne respectent pas les normes et souvent ils proposent des qualités ou des choix qui sont cachés ou pas explicités dans leurs devis. On voit des réductions de charge par rapport à ce qui est courant, des charges ponctuelles (les roues des transpallettes) pas pris en compte, des escaliers très raide et des sols de qualité inférieure.
Peitho s’engage à fournir des mezzanines conçues aux normes Européennes, avec la marque CE (contrôlé par un bureau d’étude) et d’avertir ses clients si leurs choix peuvent avoir des conséquences en termes d’intégrité structurelle ou sortent des normes.
Peitho a été appelé à expertiser une mezzanine industrielle fournie par un de nos concurrents majeurs qui, après deux ans, a commencé à montrer des signes de faiblesse. Maintenant que les boxes sont construits et loués, le renforcement de la mezzanine a été à la fois coûteux et difficile à mettre en œuvre.
Peitho travaille avec un partenaire qui a une vie (en fait deux générations) d’expérience en conception, fourniture et installation de mezzanines. On est très concurrentiel en prix mais ne cédons rien sur la qualité et sommes rigoureux en installation. Nos mezzanines ont la marque CE et on a fait preuve dans divers projets d’inventivité et ingénierie pour mieux adapter nos mezzanines aux demandes particulières des bâtiments des clients.
On n’a pas parlé ici de la qualité technique mais serions heureux de le faire. Par exemple, nous sommes concurrentiel en prix mais ne proposons qu’une qualité de sol. Elle est environ 15% plus résistant que le P6 et environ 60% plus résistant mécaniquement que le P4 (qui est souvent trouvé dans les self stockages). En réalité ce n’est pas qu’une question de résistance mécanique mais de dureté de la surface et résistance à l’abrasion et l’usure. Nos panneaux de sol sont rainuré-bouveté tel que les joints deviennent très peu visibles après installation.
Aménagement de self-stockage : Boxage (cloisons et portes) pour le self stockage
ne des avantages d’avoir créé récemment notre usine et gamme de produits de boxage, et après des années de travail dans le secteur, est qu’on a conçu la fabrication pour nous donner des avantages.
La majorité de centres de self stockage en France et ailleurs sont avec des systèmes de cloisonnement et portes qui n’évoluent peu depuis des décennies et sont vendu essentiellement dans une gamme de coloris qui ressemble aux coloris des bricks LEGO de mon enfance… La durée de vie, la robustesse et l’aspect visuel comptent mais sont négligés.
Notre usine profilent les panneaux, fabrique et peint les portes rideaux et portes battantes et la majorité des autres éléments sous la même toit.
Les murs de division sont en galvalume, garantie 20 ans contre la corrosion, avec les panneaux inter-verrouillés (et pas en simple galvanisé, garantie 6 ans et assujetti à oxydation, chevauché et riveté). Nos panneaux de couloir sont dans une système qui ressemble aux offres de quelques concurrents… une surface plate autour des portes et des panneaux ondulés entre. Alors où sont les différences ?
D’abord dans l’expérience que Peitho apporte aux plans. Peitho prépare les plans de boxage et conseille ses clients sur le boxmix et l’agencement général du site. Un avant projet détermine le plan des couloirs, phasage et boxmix ainsi que de nombreux détails et qui fixe le brief pour les plans et devis détaillés. Notre expérience de gestion du développement et gestion commerciale de 20 000 m² de boxes en France a été complémenté par 10 années en tant que fournisseur.
Puis dans la rigidité et taille des portes battantes. Nous réduisons au minimum l’utilisation de portes inférieur en largeur à 1000 mm car l’accès avec gros meubles ou palettes n’est vraiment pas aisé. Nos portes de largeur 1200 mm sont une aubaine pour les locataires des box, rendant l’accès aux box plus facile, mais sont très rigides et complémenté par les charnières de loin les meilleurs dans l’industrie. Un accès plus facile, même aux boxes de petite taille. Et peut-être une économie en repoussant d’une taille ou deux les boxes avec portes rideaux largeur 1500 mm plus. Ou encore, permettant de réduire le largeur de couloir pour la même qualité d’accessibilité.
Et encore dans la possibilité de personnaliser un centre en mettant de la couleur (de toute la gamme RAL Classic) sur les portes, des pans de murs et des angles verticales. Des sites plus agréables, plus accueillants, plus différents. Démarqués de beaucoup de centres qui sont tristes ou industriels en caractère. Beaucoup de possibilités d’ajouter de l’élégance et l’image et les couleurs de marque de votre stockage.
Nous proposons aussi l’intégration de l’éclairage LED dans nos soffits, à la fois élégant, rapide à installer et économiquement intéressant.
Et Enfin, nous restons fidèle à nos clients répondant à leurs questionnements et leur fournissant outils et idées pour une meilleure site web, commercialisation et gestion du centre. Nous souhaitons que les self stockages de nos clients réussissent, que les propriétaires gagnent en confiance dans le self stockage et réinvestissent. C’est aussi une passion chez nous.